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任志強:探討中國的房價,需要具有歷史的眼光

  • 小白兔

  • 2018-05-23 09:08:23

中國房價暴漲背後的推手是什麼?

作者:任志強

5月21日,任志強接受訪問認為,各地出臺的人才政策,導致住房需求大漲。“1至4月土地漲幅更不得了,1.8萬億土地收入。中國房價上漲幅度依然很高。”他認為探討中國的房價,需要具有歷史的眼光。

此前,任志強預測了2018年房價的大漲。“我說的2018年大漲已經在一月份實現了。一季度房價不得了,中國有房地產市場以來增幅最高;1至4月土地漲幅更不得了,1.8萬億土地收入。中國房價上漲幅度依然很高。”

任志強還表示,之所以國人都在搶房子,是因為在產權制度不完善的情況下,房子使用權的年限最長。

探討中國的房價,需要具有歷史的眼光。以80年代實行的雙軌制為例,第一次改革,一部分按計劃經濟方式定價,使得按市場經濟供應的住房不足,價格上漲。而後來的價格改革,實行市場定價後,房地產價格平穩許多。

“無論市場定價與否,都是人的主觀行動在博弈。”任志強認為,房地產市場存在人和市場的博弈關係。經濟學中有最優、次優、最劣的說法。改革過程中,最優是大部分人獲益。房價不能說完全不能預測。在區域性博弈中,存量是可以看到的,可能的趨勢也是可預測的。但是,趨勢的時間、跨度取決於政府

附任志強最近一次關於樓市的發聲:

一季度房價暴漲

我們可以看到1月份的時候,施工面積是負的。今年一季度漲了多少呢?漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年。

利用70個大中城市或者100個城市的指數,看來房價是跌了。跌到哪了呢?跌到地方的手上了,因為地方把銷售價格給你限制了,所以表面上看是跌了。從有房地產以來,歷史上的一個季度計算,今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。

開發商兜裡沒錢了

為什麼請大家來開這個會?就是這個基金有了一個最好的機會,可以便宜收購。因為開發商兜裡沒錢了,開發商要有很多錢的話要基金幹嗎?去年開發商從境外的融資,388億美元,今年一季度193億美元,國內融資很困難,就跑到國外融資。

所以今年一季度,開發商境外的融資已經達到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融資只有140億美元,也就是說今年一季度以前,比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因為國內沒機會,這是一個很重要的問題,開發商兜裡的錢不夠了。

所以最開始我說,投資會持續下降,就是因為沒錢了,如果還保持百分之十幾的高位資金增長的話,可能還會持續一段時間,現在看來要想維持一個高速的增長,已經有困難了。

東北、西部地區不能碰

分地區看,我們看看東北地區、西部地區,他們的投資增長百分之2.9、1.3,也就說明瞭這些地區已經沒有了增長能力。東部和中部地區還維持一個增長,其中相當一部分棚改,三四線城市主要的力量在這兩個投資領域,所以這個支撐效果還是有的。

但是中部、西部的銷售是什麼呢?銷售是高速增長,西部和東北地區。前面我們看到投資是負的,或者基本上是不增長的,可是從銷售看,東部地區,投資增長快速地區是負增長銷售,負的7.3,中部地區還維持14,西部12,去年前年的高槓桿,導致相當一部分回收的資金沒有進入到開發商的資金盤子裡,而是跑到了銀行的兜裡面。現在差別不大。

只租不售誕生"灰色空間"

我覺得固定性住房以後給腐敗開了一個很好的頭兒,過去腐敗都是送房子,然後這個房子改名就可以了。名字不是你的,法院沒法判你的房屋。

反正這種長租房,創造了一個新的機會,我也不知道法院會怎麼判。再一個,給開發商的壓力就是,這個租金可能是難得取得回報。

越出政策的地方房價越漲

大家都說,出臺政策以後很多人擔心房價是不是會跌了,我個人覺得,越出政策的地兒,越證明房價要漲。不漲他出政策幹嗎?他傻呀?

在座的這些人,每次都問我,到哪買房子?我說你真傻,有人告訴你到哪買房子了,他在那兒使勁壓著,就告訴你到那兒買房子,不壓著不就漲了嗎?漲了才壓著,這麼簡單的道理還用問嗎?

樓市如何走取決於川普

這些政策出臺,我們認為變成悖論就是現在是一個難題,很多人問我,什麼時候這些政策能夠取消?什麼時候這個政策能夠解封?

前兩天開會有一個老總告訴我,最好就得看看我們川普先生給我們幫多大的忙。川普先生要讓中國的外貿掉下去了,要讓中國的經濟掉下去了,可能就得把這個後門開開,讓開發商日子好過點,要不然經濟就掉下去了。

並非每個城市都需要租賃住房

現在有人認為集體土地上大量供應的租賃應住房能不能破壞市場?我覺得不行。為什麼不行?沒有一個地方會把管子和路修到他不能賣的土地上去,他如果能拍賣這個土地就拼命的修市政基礎設施,不能賣的地他就不修了。

只有什麼樣呢?就是順路沾了光的這些集體土地才能建租賃性住房。有多少?沒多少。所以每一個城市裡都有極少的集體土地才能建租賃性住房。就是因為我順路,有管子,有煤氣,有燃氣,有供暖什麼的東西,你要是離得遠的話,我才不給你修管子呢,你自己修管子修不起,所以並不是所有的集體土地都能用。

房地產稅,路還很遠

還有一個關心的問題,就是房產稅。回答記者問的時候,他提出通過房產稅來調緊稅負公平問題,如果要現在收房產稅,稅負是極不公平的。

第一,現有的房產稅已經很重了,所以你要先取消再收才合理,否則就是稅上加稅。

第二,原有房屋的價格構成是不一樣的,有的交了土地出讓金,有的沒交土地出讓金,我們的商品房佔總房量的多少呢?30%多。也就是說70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是沒有交土地出讓金的房子,你能一併收稅嗎?你要一併收稅的話,可能就會出現很多麻煩。

房地產稅與租售並舉矛盾

同時,稅收一定是大大提高了租賃標準,和你這個租售並舉是違背的,這兩個是相悖的。靠稅收去提高租金,老百姓更租不起房子,這是一個很麻煩的事情。我也不認為房產稅能解決房價問題,能解決供應性問題,能解決任何問題。

為什麼?因為我們歷史的發展階段不一樣。國外為什麼行呢?因為他一直是市場經濟,土地私有制,所以不管他取得的房價是多少,他的規矩是一樣的。我們的規則不一樣,因為我們有住房分配製的,有住房房改制的,有大量的市政基礎設施拆遷階段的,有住房改革階段,有商品化的階段,有非商品化的階段。

空置稅可解決租賃住房問題

因此在不改變現有雙軌制的一些條件下,我個人覺得用市場化的辦法解決問題是最好的,不是限制個人買房子,而是鼓勵大家買房子。你買第三套、第四套、第五套、第六套都行,買的越多越好。

但是我要加你一個空置稅,香港、德國,很多國家都是用這種方法。只要你的房子是為了住的,不是為了炒的,那你就讓裡頭有人住,你不要空置半年以上我就要收你的稅。

所以他的房子裡有人住,有人住你不就達到了房子是用來住的目的了嗎?但是人們為什麼要把它用於出租呢?就是因為你減稅,德國就是這樣的,他用減稅的方式控制房價,同時用減稅的方式,用補貼讓窮人有房子租。

長效機制很難建立

倒過來說,如果要用長效機制徹底解決中國的問題,那麼就要解決的是土地制度問題,戶籍制度問題。那麼矛盾就在於,我們的短期政策不利於長期機制的建立,你沒法解決土地制度問題,也沒法解決戶籍制度問題。

歷史上凡是單一政策試圖解決單一問題的時候,大部分都適得其反。我就講這麼多,謝謝。我再說一遍,你們千萬別給我傳出去,我都被問過了。

謝謝大家,我的演講完了,這些僅代表我個人觀點。

來源:中產先生

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