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天津樓市,一池春水?

  • 小白兔

  • 2018-05-23 03:56:59

從來沒有哪一次,天津在京津冀中的存在感如今天這般強烈。

“海河英才”行動計劃以來,30餘萬人登入並下載“天津公安”APP辦理落戶申請,數萬在北京工作的“北漂”們搭乘京津城鐵去往天津,還有天津各大行政許可服務中心被擠得水洩不通,以及那些充滿希望而來又失望而歸的人們。

瘋狂、不可思議……天津人才新政攪動的不僅僅是數萬人想要落戶天津的心,還有與落戶有直接關係的房地產市場。

從沒有去過天津、對於天津基本無直接印象的朋友C,突然告訴小編,她想要去天津買房。而這幾天,小編耳旁也到處充斥著去天津落戶、買房的話題。

一場看似吸引人才的新政,似乎已經偏離了正確的方向。

“騷動”的天津樓市

位於天津南開區的某公寓專案,一週前,還是以平均每兩三天一套的成交量緩慢去化,但天津“516人才新政”以來,每天的去化量超過10套,一銷售人員告訴小編,這幾天,他手中有好幾個客戶來自於北京的中關村。

2018年5月16日,在第二屆世界智慧大會開幕式上,天津發布 “海河英才”人才引進計劃,大幅降低人才落戶津門的門檻,可以通過以下幾種方式在天津落戶:一是本人或配偶名下的產權房;二是所在單位集體戶;三是無產權房、所在單位無集體戶的來津人才,在區人力社保部門指定的人才集體戶落戶;四是無就業單位的來津人才,在中國北方人才市場人才集體戶落戶並存檔。

天津這場“搶人大戰” 不僅一夜之間引起30萬人的“騷動”,還很快影響到到天津房地產市場。

除了上述無限購門檻的公寓可以直接落戶引來搶購外,天津新建商品住房和二手房市場也暗流湧動。

據公開報道,由於漲價預期,天津不少新建商品住宅在新政出臺後的首個週末,銷售攀升,有的樓盤創下銷售量單日突破百套、銷售額破億的紀錄。

二手房市場更是率先嗅到政策變動。據貝殼研究院資料顯示,5月16號政策公佈以來,鏈家新增帶看量持續增長,首個週末的新增帶看量是平時週末的兩倍,其中,5月19日、20日週末兩天時間,新增客與帶看量分別是3600餘人、11202次和3419人、9411次。

還有一個資料也值得一看,天津二手房客戶的成交週期明顯縮短,為2018年以來的最小值,上週的成交週期為25天,之前一般是35-40天。而議價空間(客戶的價格談判能力)僅為2%,是2018年以來的最低值,這顯示話語權在賣房者手裡面,購房者較弱。

還有對於市場變化非常敏感的二手房掛牌價格。來自諸葛找房的資料顯示,5月18日以來,天津二手房掛牌房源漲價數量出現暴漲,18日的漲價房源是375個,19日-22日的漲價房源數量分別是618個、1128個、907個、1040個,但價格漲幅變化不是太大,平均單個樓盤總價上漲10萬左右。

背後的高庫存之憂

對於天津這場“搶人大戰”,小編更相信是為了真正的人才而戰,天津之前,已經有不少一二線城市出臺吸引人才計劃,對於人才的爭奪,已經到了水深火熱的地步,天津肯定也不願錯失機會。特別是近幾年,在北京強大的虹吸效應下,天津無論在經濟發展抑或是人才引進上,都不佔優。

資料顯示,2018年4月釋出的17個省份一季度經濟資料中,天津的經濟增速排名墊底。而整個2017年,天津的GDP增速僅為3.6%,為多年來的低點。還有常駐人口,天津市統計局資料顯示,2017年末,該市常住人口總量為1556.87萬人,較上年減少5.25萬人,是近28年以來首次下跌。

但是天津的人才新政並未走出此前多數城市人才引進的套路,為天津吸引人才落戶的同時,亦放開了住房限購的閘口。

人才吸引再度引來限購鬆綁的嫌疑與質疑。

小編注意到另一個有關天津樓市的資料,不知道是否能解釋這場樓市異動。易居研究院近日釋出的報告顯示,截至2018年4月底,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米,環比減少0.7%,同比減少7.9%。其中,32個二線城市,存銷比(也稱庫存比,庫存去化週期,數值越低,表示專案去化越快)的下降最為明顯,4月份平均存銷比為9.9個月,環比下降3.9%,三四線城市的存銷比數值更是降至2010年以來的月度最低值。

但是作為強二線城市,天津4月份的存銷比卻達到23.9個月,環比上升6%,排在32個二線城市(存銷比資料從高到低)的第三位。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,存銷比的合理區間為12-16個月,高於該區間闡明庫存規劃偏大,低於該區間則闡明庫存規劃偏小。

在大部分二三線城市庫存降至低點時,天津的樓市庫存卻在攀升,明顯高於正常水平。

需反思的人才新政

事實上,天津之前,各地頻發的人才新政已經引起限購鬆綁的質疑。

中原地產研究中心統計資料顯示, 2018年以來,已經有超過35個城市釋出了40多次人才吸引政策。疊加2017年,據不完全統計,全國已經有超過50個城市釋出了多次人才吸引政策,包括天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、瀋陽、濟南、西安、南昌、廈門、新疆、石家莊、福州等城市。

但是,人才放寬政策所到之處,皆引起樓市的異動,搶房、炒房已不鮮見,這場政策多集中在“放寬戶籍政策、生活補貼、購房優惠”的“搶人大戰”上,落戶的門檻甚至低至中專落戶、身份證即可落戶等等,吸引人才的同時,也給限購撕開了口子,推熱了地方樓市。

中原地產首席分析師張大偉表示,從最近房價上漲城市看,其中大部分都發布過人才引進政策。以最典型的西安為例,放緩4月環比上漲1.6%,與這些城市歷史最寬鬆的人才引進政策的確有很大關係。

“大部分城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備,簡單的吸引只能導致房地產市場波動。從天津的人才新政來看,明顯是沒有做好預期,對可能落戶的數量預期不足,天津當地的房地產市場已經出現了升溫跡象。”

小編曾認為,之前不少釋出人才吸引政策的城市其漏洞明顯, 政策需要打補丁,且後續釋出人才新政的城市應該引以為戒,但是天津仍然走了老路,並未對吸引人才落戶後的購房資格上做任何限制。

張大偉表示,對於釋出政策的城市來說,應該想好如何留人才後,不能只吸引,吸引來的人很可能只是為了買房,這種人才對當地的經濟產業不僅沒有任何好處,反而可能會導致房地產化的趨勢加劇。

編輯:一個暴躁的小蘿莉

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