熱門:瘦小腿瘦小腿瘦小腿

  1. 首頁
  2. 理財生活通
  3. 財經

我愛我家研究院:北京上半年租賃市場交易量首跌_租金

  • 小白兔

  • 2019-07-09 16:05:57

2019年上半年,北京住房租賃市場的淡旺季規律走勢依舊,市場整體熱度較2018年同期下降,雖然租金仍然保持上漲趨勢,但交易量已經出現下行,市場將進入新的階段。

一、半年度資料分析

1、交易量同比下滑1.88%,歷史首降

據我愛我家研究院統計,2019年上半年,北京住房租賃交易量環比2018年下半年下降4.95%,同比2018年上半年下降1.88%。

從半年資料來看,2018年以前,北京住房租賃交易量基本呈持續增長趨勢,2017年下半年達到高峰,此後中止連續上升,開始小幅下滑。單看上半年資料,2019年上半年的同比降幅雖然只有1.88%,但卻是上半年資料的首次下滑。由此可見,北京住房租賃市場規模的無限增長期已經結束。

2、整租平均租金92.09元/㎡·月,漲勢依舊

2019年上半年,北京住房租賃交易的整租平均租金為92.09元/㎡·月,環比上漲3.70%,同比上漲8.11%。整租的套均租金為6044元/套·月,環比上漲1.33%,同比上漲5.31%。

雖然交易量已經下行,但今年上半年北京住房租賃整租市場的單位租金登上了90元/㎡·月,套均租金登上了6000元/套·月,租金仍然保持上升趨勢。

3、東西城及海淀租金領跑,西城領漲

2019年上半年,北京租賃交易量較多的十個區域中,西城區以119.37 元/㎡·月的整租平均租金領跑,東城區、海淀區分列二、三位,平均租金同樣超過110 元/㎡·月,朝陽區排名第四,平均租金101.08元/㎡·月。其它各區租金與前四位差距較大,平均租金基本在80元/㎡·月以下。

同比2018年上半年,十區整租平均租金全部上漲,其中西城區、順義區、海淀區漲幅最大,漲幅分別為12.52%、11.30%、10.03%,漲幅最小的是通州,僅1.06%。西城區在教育資源、區位優勢等因素的影響下仍然牢牢佔據北京住房租賃市場的高地。

4、中等價位交易比例減少,租客支出增加

上半年北京的住房租賃交易中,月租金在2000元以下、2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的佔比分別為8.97%、36.57%、25.87%、19.20%、5.50%和3.90%。其中2000元以下、4000-6000元的佔比較2018年同期分別減少0.94個和2.63個百分點,2000-4000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的佔比較2018年同期分別增加0.17個、1.46個、0.95個和0.98個百分點。

目前,北京60%以上的住房租賃交易月租金在2000-6000元之間,但2017下半年以來,月租金在4000-6000元之間的交易佔比明顯收窄,而6000元以上的交易佔比明顯擴大。顯然,隨著租金的持續上漲,租客的租賃支出在逐步上升。

5、兩居比例超50%,佔比持續增加

2019年上半年,北京住房租賃的整租交易中,一居室、兩居室、三居室、四居及以上的交易佔比依次為38.04%、50.03%、11.40%和0.53%,一居室、兩居室、三居室、四居及以上的套均租金依次為5112元/套·月、6222元/套·月、8300元/套·月和10630元/套·月。

目前北京住房租賃市場仍然保持兩居近半,一居近四成,三居佔一成多的格局,戶型結構整體穩定,但近兩年兩居室佔比有逐步擴大趨勢,今年上半年超過50%。相比之下,三居及以上戶型佔比有所收窄,這與近兩年長租公寓機構大幅拓展整租房源有關,因為從拿房難度、裝修成本、出租效率等各方面考慮,一居、兩居的優勢更為明顯。

二、月度資料分析

1、淡旺季趨勢依舊,6月量價齊升

據我愛我家研究院統計,2019年6月,北京住房租賃交易量環比5月增長14.42%,同比2018年6月增長1.39%。從上半年的月度走勢看,3月為今年第一個交易高峰,4、5、6月則呈現連續增長趨勢,市場的淡旺季走勢與往年一致。

6月北京住房租賃平均租金為94.71元/㎡,環比5月上漲2.29%,同比去年6月上漲6.96%。整體來看,今年上半年北京租金仍在持續上漲,但各月漲幅都在3%以內。進入6月後,市場呈現明顯的量價上漲趨勢。

2、旺季客戶看房次數大幅縮減

2月,北京住房租賃客戶的平均看房次數為1.46次,6月則為1.68次,客戶在這兩月的平均看房次數均有大幅下降,租房心態變得極為迫切,交易節奏較快,市場熱度因此提升。預計7月交易節奏還將進一步加快,客戶平均看房次數可能進一步減少。

3、供需關係平穩,供需矛盾較去年緩解

6月北京住房租賃市場的新增房源量環比5月增長1.43%,同比2018年6月下降3.52%;新增客源量環比5月增長1.05%,同比去年6月下降20.49%。新增房客比為0.21,與3-5月基本持平。

6月新增房客源均環比上升,同比下降,市場熱度伴隨畢業季的來臨繼續上升,但不及去年同期。對比2018年及今年上半年的房客比可以發現,2018年春夏租賃旺季期間,房客比都有明顯下滑,房源增長不及客源增長,市場供需矛盾加劇。今年3月以來,新增房客比始終保持0.20的水平,供需關係平穩,與2018年的兩個旺季相比,今年的供需矛盾明顯緩解。

三、市場分析

我愛我家研究院分析表示,從今年上半年的資料來看,北京住房租賃市場的可謂變與不變共存。

首先,淡旺季走勢沒變。春節後外來人口返京形成的春季租賃旺季,6、7月大學生畢業形成的夏季租賃旺季依然是北京住房租賃市場最熱的時刻,市場交易在旺季明顯高於其它月份。因此,7月北京租賃市場的量價還將上行, 8月後市場將進入淡季,量價轉向下行。

其次,租金的持續上漲趨勢沒變。租金價格與收入水平、物價水平密切相關,也受房屋買賣價格影響,還會因市場供求關係變化而變化。北京多年來經濟快速發展,居民收入不斷提高,房價持續上漲,加上外來人口眾多以致租賃房屋供不應求,所以北京的租金多年來始終保持持續上漲趨勢,目前仍未中止。

而隨著租金的持續上漲和二手房價的穩定,今年上半年北京的租金年收益率提升到了1.94%,但仍然處於低位。由於收益率不足2%,盈利問題還將長期困擾北京的住房租賃行業,尤其是長租公寓行業。

不變的同時,今年上半年北京住房租賃市場也出現了一個重大變化,即租賃交易量出現同比下滑。雖然下滑幅度不大,但這改變了市場過往的持續增長趨勢,釋放了市場即將發生轉變的訊號。

2017年之前,北京一直有大量的外來人口流入,旺盛的租房需求支撐了住房租賃市場的持續火熱,支撐了租金的不斷上漲。但2016年開始,北京的人口形勢發生變化,常住外來人口自2016年開始下降,2016-2018年依次減少15.1萬人、13.2萬人、29.7萬人;常住人口則自2017年開始下降,2017年、2018年分別減少2.2萬人、16.5萬人。

隨著北京外來人口的減少,北京的住房租賃需求不再會一直增長,住房租賃交易量也不再會一直上升,今年上半年租賃交易量的下滑雖說不是必然,但也在情理之中。

而隨著人口的減少,北京住房租賃市場的供需矛盾也在緩解,今年上半年北京各月的新增房客比保持穩定,且高於去年同期。當然,供需矛盾的緩解也離不開近兩年北京對住房租賃市場的大力支援,政府、市場機構對租賃房源的努力拓展有效地增加了市場供給。

不過,北京目前的外來人口依舊眾多,住房租賃需求依然龐大,淡旺季的供需矛盾依然突出,未來北京住房租賃市場還將長期由賣方主導。但隨著北京人口形勢的變化,未來北京住房租賃市場將進入新的階段,市場將逐步從對量的追求轉向對質的追求。一方面,市場規模的增長空間將縮小,規模增長將更多轉向租客的消費升級,轉向租客對租賃空間要求的提高。另一方面,租金的上漲空間也會縮小,租金上漲將更多來源於租客的消費升級,來源於租客對租賃品質要求的提升。