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專題 | 外來衝擊下,豫系房企發展現狀大盤點

  • 小白兔

  • 2019-06-24 17:20:50

導讀:豫系房企發展現狀及背後邏輯。

文/房玲、易天宇、羊代紅、洪宇桁

隨著房地產市場的發展,行業中湧現出一批批令人關注的企業,從最早開始成熟的粵系房企,到前幾年激進的閩系房企,到後來不斷崛起的浙系房企,都成為了行業的佼佼者。隨著城市輪到發展的推進,大鄭州地區的市場崛起,近幾年不少房企加大了中原地區的佈局,這也將豫系房企推到了眾人的視線中。本文將針對豫系房企發展現狀及其背後的邏輯進行深入研究。

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市場制約下豫系房企發展相對緩慢

整體來看,豫系房企相比粵系、閩系、浙系等其他地區房企而言發展較慢、規模較小,全國化程度較低。這一方面是因為河南省內整體城鎮化水平較低,居民收入不高從而導致內需不足;另一方面也與河南房企在發展上也相對保守、風險意識較強有關。

1、 河南省內城鎮化率較低房地產市場發展相對落後

2018年河南省的GDP為48056億元,在全國各省市排名第6位;房地產投資開發額達到7015億元,在全國排名第5;商品房銷售面積更是達到了13991萬平米,在全國各省市中僅低於廣東省。可以說,河南省的經濟總量以及房地產市場的整體規模在全國來看處於不錯的水平。但是,河南省的常住人口9605萬人,人均GDP低於全國平均水平,而較低的人均生產總值也使得省內的人均收入較低。2018年全省的人均可支配收入僅為21964元,遠低於全國平均的28228元。這就導致市場購買力相對較弱,拉低了全省的商品房銷售均價。據統計局資料顯示,2018年河南省的商品房銷售均價為5758元/平方米,在全國僅排在28位,大大落後於全國平均水平,與周邊各省相比也較低,河南房地產市場整體發展動力顯得較為不足。

此外,河南省內城鎮化水平相對較低,2018年全省的城鎮化率為51.71%,低於我國59.58%的城鎮化水平,諸多省內三四線城市的房地產市場仍然欠發展,省會鄭州對省內其他三四線城市的虹吸效應較強。從2018年河南省內各城市的房地產投資額來看,作為省會的鄭州達到了3258.4億元,佔比為46.45%,而排在第二的信陽僅為423.89億元,佔比為6%。可見鄭州的房地產市場的開發力度在省內一騎絕塵,遠遠地把其他城市甩在身後。這是一個長期的形勢,根據國家統計局的資料來看,從1998年到2018年的二十年間,鄭州的房地產開發投資額在河南省的平均佔比達到了41%,預計未來較長的一段時間也會繼續保持。

從廣東、福建以及浙江等經濟比較發達、房地產市場發展比較成熟的地區省會城市房地產開發投資額在本省的佔比來看,省內城鎮化水平較高,中心城市房地產開發投資佔比相對較低,這就說明省內其他城市仍有較大競爭力,為企業規模發展提供了更多的空間。相比之下,河南和其周邊省的房地產城市集中度都比較高,中心城市吸附力強大,其餘城市發展動力不足,這也就導致本地房企高度集中於單城市,競爭壓力較大,無法進行規模化發展,這也就導致了這些地區房企的規模滯漲。

從開發企業角度來看,由於省內除鄭州外其他城市的房地產市場發展較為平均,省內各三四線城市市場主要以當地小企業開發為主,這就導致河南省內房地產開發企業眾多,但是規模普遍較小。根據統計局資料顯示,2017年河南省房地產開發企業數超過7200家,但是2018年省內房企的平均開發投資額僅為0.97億元,全國平均水平為1.25億元,相對於擁有市場比較成熟的廣東、福建、浙江等省而言更是長期較低。這就意味著各市縣市場往往會由本地小房企瓜分,導致豫系房企難以形成較大的規模,這點從房企的銷售排行榜上也可見一斑。

2、 豫系房企在銷售金額百強中佔位較少且排名靠後

從歷年的銷售金額排行榜TOP100來看,豫系房企的上榜數量遠遠不如強大的粵系、京津系以及閩系房企。據統計,2018年流量銷售額TOP100的房企中,粵系房企最多,共有27家,其次的京津系和閩系房企分別有19家和17家,這三系房企就已經佔了100強的半壁江山。浙系房企、成渝房企近年來發展勢頭也較為迅猛,2018年百強中也分別有7家和8家。至於蘇系房企雖然上榜的房企數量和豫系房企差不多,但是整體質量較好,排名都相對較高。

除了上榜企業較少之外,豫系房企整體的排名也相對靠後。以2018年的銷售金額流量榜單為例,豫系房企排名最高的是42名的建業地產,其次則是排名58位的正商地產,接下來的鑫苑中國、和昌集團和康橋地產都在80名開外。與此相比,其他各系房企至少在10-30名都有所斬獲。這也可以看出豫系房企的整體規模都比較小,優質龍頭也和其他地區的房企有一定差距,這也就導致豫系房企大多在全國化佈局方面有些踟躕不前。

3、 豫系房企省外拓展相對較晚、全國化程度較低(略)

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豫系房企省內外攻守側重不同

我們選取了建業地產、正商集團、鑫苑中國、和昌集團、康橋地產、綠都地產、永威置業、亞新集團、正弘置業這9家2018年銷售金額排名行業前200,且總部位於河南或者發源地位於河南的房企,外加於2018年11月新上市的豫系房企恆達集團,對這十家重點豫系房企的銷售規模及現狀進行分析。

1、 豫系房企銷售規模斷層明顯(部分略)

從2018年銷售情況來看,建業、正商、康橋等十家重點豫系房企2018年的銷售規模總量為2466.4億元,銷售面積2351.5萬平方米。

從豫系房企的具體銷售規模來看,豫系房企的規模斷層較為明顯,500億元,100億元是兩個明顯的分水嶺。建業和正商的銷售規模均達到500億元以上,其中,建業的銷售規模排名第一,2018年銷售金額為536.8億元,銷售面積743.3萬平方米,若再加上代建輕資產業務186.9億元,建業地產2018年的總合約銷售將達到723.7億元,穩坐河南省的銷售“一哥”的地位。

2、大鄭州為豫系房企佈局重點(略)

3、省外蘇杭、武漢、西安等地備受豫系房企青睞(略)

3

產品力是豫系房企發展利器

無論是省內深耕,還是省外拓展,產品力打造一直都是房企能夠持續發展的保障。豫系房企在產品打造方面,不僅通過提升建造品質、物業服務品質等方式增強其產品競爭力,此外還推出了眾多不同市場定位的產品系列,以滿足不同人群的需要,從而為其規模的擴張提供了有力條件。與此同時,不少豫系房企都佈局了多元化產業,從而為住宅產品帶來優質配套,進一步提升其市場競爭力。

1、重視產品多維品質,以客戶滿意度為導向

事實上,不少房企都相繼提出了品質戰略,其中正商地產於2013年就正式提出了品質提升,2016年正商再次明確了集團三高品質戰略,將高品質建造、高品質服務、高品質配套放在首位。2019年5月,正商又首次設立了首席品質官、首席客服經理雙崗機制。與事業合夥人強調利益共享不同的是,雙崗機制更多強調的是責任,並全程參與專案的產品定位、規劃設計、交付標準、用材標準、施工隊伍、材料及裝置招標採購等等,從而將高品質建設定崗定責、權責到人。隨著正商產品品質的不斷提升,正商產品也在鄭州市內贏得了廣泛的市場青睞和客戶基礎,同時也為在鄭州的深耕佈局提供了有利條件。

除了正商,康橋地產也提出了自己的品質戰略——以景觀、建工、物業、體驗和研發為核心的“5+好房”,通過5大體系、26個二級標準,以及100餘項標準條文,對產品進行規範。此外,鑫苑集團則將2018年定為品質年並推行“品質地產”戰略,從建築品質、科技品質、服務品質和生活品質等多個維度,進一步提升鑫苑的產品品質。

還有一些企業雖然沒有明確提出品質戰略,但在產品力打造上同樣不遺餘力,如永威、昌建等等。例如一貫以產品精細化而聞名的永威,其位於鄭州的上和府就在細節上不斷打磨。上和府景觀中的毛石來自於太行山脈的山石,此外如景牆、收邊石、鋪路石等皆由手工敲琢,再按照標準尺寸打磨後予以鋪制。住宅內部也都加入了中央空調+新風除霾系統+全屋地暖的居家系統。對於細節的考究,也讓永威在鄭州市內贏得了一定的口碑。

整體來看,豫系房企之所以較為重視產品品質。一方面由於河南作為人口大省,經濟建設也在同步快速發展,當地客群的需求和要求也在不斷提升。加碼高品質住宅能夠滿足河南日益增多的高收入人群的居住要求,同時也能夠提升企業的業務空間。另一方面,對於豫系房企而言,不管是河南深耕,還是省外拓展,隨著市場競爭力的不斷加大,重視產品品質更是對其戰略發展的一種保障。此外對於河南人民而言,河南人更加重視實際,更青睞能夠看到的實際產品。這也反向推動了豫系房企在每一個專案上都堅持品質要求,從而為其下一個專案的開發贏得良好口碑。

2、產品線相對完善,特色IP有待打磨(略)

3、配套多元化戰略帶動企業加快發展(略)

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總結:豫系房企有待提升全國影響力

總體來看,豫系房企與粵系、閩系、浙系等其他地區房企相比,整體發展速度較慢,走出省外時間相對較晚。這主要是由於河南經濟發展不及沿海地區,城鎮化水平較低、程序較慢,故而需求拉動不足所致。尤其是除鄭州外的其他河南各市發展較慢,地區發展差異較大,這也造成了大多的豫系房企難走出鄭州,進一步下沉周邊三四線城市。

在此背景下,豫系房企可以大概分成了三類,一類企業在市場競爭的不斷加大下,積極走出省外佈局,其中如和昌、鑫苑等。還有一類房企如建業地產,在多年深耕河南其它三四線城市的努力下,也已取得了不錯的成效,形成了錯位發展的優勢。此外剩下的大多數豫系房企都未能走出省外,對於省內下沉也相對乏力,主要佈局大鄭州及周邊重點區域。

但無論是繼續深耕,還是省外拓展,產品的打造一直是豫系房企發展的重中之重。目前多數豫系房企都提出了各自的高品質戰略,這也與河南人注重實際、看重內在的性格不無關係;此外,豫系房企還都發展出了較為完善的產品系列,同時滿足了各類人群的居住需要,為異地擴張提供有力條件。與此同時,許多豫系房企通過佈局多元化產業,為住宅產品帶來更優質的配套,提升市場競爭力。

值得注意的是,2017年1月隨著鄭州被批准建設國家中心城市,越來越多的外來房企也不斷加碼鄭州。據2018年克而瑞大鄭州權益銷售排行榜,TOP10房企中碧桂園、萬科、融創、綠地等都榜上有名。隨著市場競爭的不斷加大,豫系房企不應一味固守陣地,而是應積極走出河南,於省外紮根佈局,從而進一步提升品牌影響力。相信隨著豫系房企產品品質的不斷打磨,未來將會有越來越多的豫系房企被省外市場所認可,在壯大規模的同時進一步加快全國化佈局。

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專題

目錄

《外來衝擊下,豫系房企發展現狀大盤點》專題

一、市場制約下豫系房企發展相對緩慢

1、 河南省內城鎮化率較低房地產市場發展相對落後

2、 豫系房企在銷售金額百強中佔位較少且排名靠後

3、 豫系房企省外拓展相對較晚、全國化程度較低

二、豫系房企省內外攻守側重不同

1、 豫系房企銷售規模斷層明顯

2、大鄭州為豫系房企佈局重點

2.1建業省內佈局最深最廣,全面覆蓋18個地級市

2.2正商、永威等房企80%以上省內銷售額在大鄭州

2.3除建業外大部分企業河南省下沉遇阻力

3、省外蘇杭、武漢、西安等地備受豫系房企青睞

3.1和昌、鑫苑逐步擺脫豫系房企標籤全國化佈局

3.2省外長三角的二線城市為銷售貢獻主力

三、產品力是豫系房企發展利器

1、重視產品多維品質,以客戶滿意度為導向

2、產品線相對完善,特色IP有待打磨

3、配套多元化戰略帶動企業加快發展 四、總結:豫系房企有待提升全國影響力

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