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避“三高”專案 融創上半年拿地成本僅3620元/平方米

  • 小白兔

  • 2018-09-15 02:53:21

視覺中國

原題:避“三高”專案 融創上半年拿地成本僅3620元/平方米

孫巨集斌:安全第一

近年來融創一路狂奔,在近五年裡一路跑進行業前十,並在今年上半年的銷售額排行榜中擠進前五。但即便有如此成績,融創中國董事會主席孫巨集斌依然認為,目前對於房企來說,安全是第一位的

法治週末記者 肖莎

“該升的升了,該降的降了。”

在近期舉行的融創半年報業績會上,融創中國聯席公司祕書兼副總裁高曦說道。

融創半年報顯示,截至今年6月30日,公司實現營業收入465.8億元(人民幣,下同),同比增長215.3%;毛利潤115.3億元,同比增長251%;歸母淨利63.6億元,同比增長389.3%;核心淨利66.1億元,同比增長391.8%;基本每股盈利1.45元,同比大漲245%。

而降了的,是融創的有息負債。截至2018年6月30日,融創的這一指標較去年年末降低95億元。

近年來融創一路狂奔,在近五年裡一路跑進行業前十,並在今年上半年的銷售額排行榜中擠進前五。

但即便有如此成績,融創中國董事會主席孫巨集斌依然認為,目前對於房企來說,安全是第一位的。

“2016年,我曾經說過,這次巨集觀調控的嚴峻程度是不可想象的,會改變購買預期。到目前我們仍然判斷,巨集觀調控政策在短期內不會放鬆,因此我們還非常小心謹慎,2016年到現在幾乎沒有在公開市場拿地,現在還是如此。”在業績會現場,孫巨集斌說。

穩健的融創

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對法治週末記者表示,融創的各項指標以及孫巨集斌本人的經營思路,意味著這家公司步入了一個更加均衡、穩健、全面的發展階段。

嚴躍進告訴記者,通常在房地產意義上的穩健,有幾個指標,第一是企業規模持續做大,且具有較好的品牌影響力;第二是企業的市場口碑較好,往往各類大戰略合作會比較多;第三是往往在類似股價上都表現積極,市場給予充分肯定。

“融創是符合這些指標的。”嚴躍進認為。

關於規模,融創的公開財報顯示,公司於2016年實現合約銷售1506億元,同比增長120%;於2017年實現合約銷售3620億元,同比增長140%;於今年上半年,實現合同銷售金額1915.3億元,同比增長76%;截至今年前7月,融創完成的合同銷售額已達2254億元,完成全年4500億銷售任務50%以上。

至於口碑和影響力,孫巨集斌一向很自信:“產品怎麼樣做得好?我一直說有兩個指標:第一個指標是看有多少房地產開發商住在你們的小區,我們統計了,房地產開發商住在我們的小區最多,一個城市,開發商老闆要買房子,第一選擇就是融創;第二個是別人來學習的有多少人,我們每個城市都有一些標杆專案,基本上有幾千家開發商去學習,所以我們的產品也是大家學習的榜樣。”

低成本拿地

避免“三高”專案

雖然孫巨集斌說,近兩年未在公開市場拿地,但融創的土地儲備規模卻在持續變大,土地的主要獲取渠道是併購。

融創的半年報顯示,今年上半年,融創合計獲取土地總建築面積2920萬平方米,權益建築面積1545萬平方米,平均土地成本僅為3620元/平方米,為近年來獲取土地均價的新低。截至中報釋出,融創共計擁有土地儲備2.31億平方米。

孫巨集斌曾公開稱,房地產企業最大的風險便是在於買貴了地。

“其實融創從來沒有高價搶地,因為我們看好的時候是因為我們認為地便宜,我們認為地貴的時候我們也不買,融創一直非常小心的在拿這些我們認為價格對的地。”孫巨集斌說,2016年年底以後,國內不少城市的土地存在“麵粉貴過麵包”的情況,融創不再參與公開的土地拍賣,避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”專案。

根據融創提供的資料,雖然拿地價格低,但融創超過92%的土地儲備位於一二線及環一線核心城市,這些城市現在的房價相對較高,現有土地儲備可提供的總貨值高達3.29萬億元。

“這樣的土地儲備和可供總貨值,意味著融創還會有很強的發展持續性。”嚴躍進認為。

思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅也告訴法治週末記者,一家房企要想躋身並長期處於行業前十名,首先要有相應的市場規模,這就要求企業有足夠多的土地儲備,並有能夠匹配土地儲備的管理能力,而且要保證在擴張和專案開發的過程中不出問題。

“孫巨集斌操盤經歷豐富,應該說還是有非常好的房地產投資哲學和感悟的,所以說其對於地產週期把控以及財務風險把控,相對來說還是老道的。”嚴躍進補充道。

持續降槓桿

注重現金流安全

在融創半年報的財務摘要中,共有八項內容,前七項均為各項權益提升的內容,最後一項為有息負債下降的額度,可見融創對於這一指標的重視。

在有息負債降低了95億元的同時,截至2018年6月30日,融創總資產約6699億元,同比上年末的6231億元增長468億元。

而基於融創在2018年不斷降槓桿的動作和結果,國際評級機構惠譽認為:“融創中國的槓桿率將在2018年進一步下降,主要得益於強勁的銷售增長和買地速度的放緩。如果融創將繼續執行謹慎的財務政策,且槓桿率保持在50%以下,惠譽將考慮進一步提升其評級展望。”

融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在業績會上表示,降槓桿是融創這兩三年非常確定的方向。未來幾年,融創的槓桿率還會持續的下降,淨資產水平則會持續提升。

除了注意降低槓桿,孫巨集斌一直非常注重現金流安全。

近期的2018年年中業績會上,孫巨集斌再次提及,關注現金流、關注企業運營安全是第一位的。

融創財報顯示,截至6月30日,公司擁有現金餘額874億元,與上年末保持平衡。

責任編輯:高恆濤

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